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1 Dieses Gesetz gilt für die Pacht: a. von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung; b. 1 von landwirtschaftlichen Gewerben im Sinne der Artikel 5 und 7 Absätze 1, 2, 3 und 5 des .

Der Liegenschaftsverwaltungsvertrag wird normalerweise zwischen Hauseigentümer und Immobilienverwalter abgeschlossen.

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In so einem Fall besteht die Möglichkeit, bestehende Festhypotheken auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Dazu müssen jedoch der Kreditgeber und der Käufer einverstanden sein. Je interessierter ein Käufer an einem Objekt ist, desto eher kann man ihn dazu bewegen, auch die Hypothek zu übernehmen. Wird die alte Liegenschaft verkauft und gleichzeitig eine neue Liegenschaft gekauft, lässt sich die bestehende Hypothek oft auf das neue Objekt übertragen.

Kommt jedoch keine dieser Möglichkeiten in Frage, bleibt nur die vorzeitige Auflösung der Festhypothek. Libor-Hypotheken sind kurzfristig und die Flexibilität ist gross. Trotzdem sind die meisten Libor-Hypotheken an einen sogenannten Rahmenvertrag gebunden. Dieser läuft in der Regel zwischen einem und drei Jahre. Wer während dieser Frist unplanmässig aussteigen will, z. Diese richtet sich nach der Restlaufzeit des Rahmenvertrags, der Höhe der Hypothek sowie der vereinbarten Marge.

Nicht selten schlagen zusätzlich Bearbeitungsgebühren zu Buche. Bei einigen Anbietern kann von einer Libor-Hypothek kostenlos in eine Festhypothek gewechselt werden. Ob eine Vorfälligkeitsprämie steuerlich abzugsberechtigt ist Qualifikation nicht als Konventionalstrafe, sondern als Schuldzinsvorauszahlung , hängt von verschiedenen Faktoren und den Umständen der frühzeitigen Auflösung ab. Nicht alle Kantone gehen bei der Beurteilung gleich vor.

Es ist daher empfehlenswert, einen Fachmann zu konsultieren oder sich direkt mit dem zuständigen Steueramt in Verbindung zu setzen. Lesen Sie dazu den Bundesgerichtsentscheid: Es gibt verschiedene Methoden den Wert einer Immobilie heraus zu finden.

Entscheidend ist der Verwendungszweck. Wer lediglich einen Anhaltspunkt möchte, was seine Liegenschaft Wert ist oder den Schätzwert zum Eruieren des Verkaufspreises benötigt, kann auf die günstige und bequeme hedonische Methode setzen. Verkaufswillige können den hedonischen Schätzwert als Start- oder Verhandlungspreis verwenden. Wenn eine Verkehrswertschätzung aber gerichtlichen Ansprüchen genügen muss, sei es im Zusammenhang mit einer Scheidung oder einem Nachlassverfahren, ist die konventionelle Schätzung mit einer Besichtigung durch einen Schätzungsexperten vor Ort die richtige Wahl.

Ist eine der populärsten und von den meisten Immobilienmaklern angewendete Methode. Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswert-Verfahren. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.

Sie eignet sich daher vor allem für Einfamilienhäuser oder Wohnungen, für die es genügend vergleichbare Objekte am Markt gibt. Die Vorteile dieser Methode sind die niedrigen Kosten und dass das Ergebnis auf effektiven Preisen von Vergleichsobjekten basiert. Als Nachteil ist anzusehen, dass sie kein Urteil über Sanierungsaufwand und Energieeffizienz durch Experten ermöglicht, da die Liegenschaft nicht besichtigt wird.

Vorsicht ist geboten bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern. Auch ganz alte Liegenschaften, Luxus- und Liebhaberobjekte sowie solche mit einem sehr grossen Landanteil lassen sich so nur unsicher bewerten. Die meisten Makler bieten für Immobilieneigentümern diese Bewertung kostenlos an.

Ihre Liegenschaft wird von einem professionellen Schätzer besichtigt. Das ist eine Stärke der konventionellen Schätzmethode. Weil das Wohnobjekt vor Ort besichtigt und nicht vom Pult aus eingestuft wird, kann der Schätzer besser auf gewisse Eigenheiten eingehen. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht zu Ihren Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb.

Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über 1' Franken. Je nach Verwendungszweck können wir von einer Online-Bewertung generell nicht abraten. Auch die Onlinebewertung beruht auf dem hedonischen Model.

Amtlicher Wert Der amtliche Wert ist in erster Linie ein Steuerwert, der von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt wird und als Basis zur Erhebung von Liegenschafts- und Vermögenssteuern dient. Die Immobilienbewertung erfasst sowohl Gebäude wie auch Grundstück und erfolgt durch Beurteilung der Liegenschaft nach einem bestimmten Punktesystem.

Nach baulichen Veränderungen wird der amtliche Wert neu festgelegt. Der amtliche Wert wird als einziger Wert im Grundbuch eingetragen. Je nach Situation kann sich die Höhe des amtlichen Werts für den Eigentümer günstiger oder ungünstiger auswirken:.

Ertragswert Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft kapitalisierter Mietwert. Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz Kapitalisierungszinsfuss kapitalisiert. Als Faustregel für die Festlegung des Kapitalisierungssatzes gilt der Zinssatz der 1.

Im Gegensatz zum Realwert, welcher sich auf den substanziellen Wert einer Liegenschaft bezieht, basiert der Ertragswert auf einem effektiven oder möglichen erzielbaren Ertrag. Die exakte Festlegung des Kapitalisierungssatzes erfordert genaue Sachkenntnisse und ist mit Vorteil einem erfahrenen Fachmann zu übertragen.

Die Berechnung des Ertragswerts mittels Kapitalisierungssatz ist nicht mit der Berechnung der Bruttorendite zu verwechseln, obschon die Berechnungsformeln gleich sind. Der Ertragswert wird hauptsächlich für Verkehrswertschätzungen verwendet und berücksichtigt neben rein kapitalbezogenen auch weitere objektspezifische Faktoren.

Während bei neuzeitlichen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle spielt, ist er bei Renditeobjekten von zentraler Bedeutung z. Der Marktwert oder Handelswert ist meistens vor allem bei kleineren Objekten mit dem Verkehrswert identisch.

Besonders im Eigenheimbereich wird jedoch dem Realwert eine grössere Bedeutung zugemessen. Mietertrag und Mietwert Der Mietertrag wird auch bei der Immobilienbewertung berücksichtigt und entspricht der Summe aller Mieteinnahmen pro Jahr:. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Gebäudealter, Ausbaustandard, baulicher Zustand und vor allem die herrschende Nachfrage. Insofern entspricht der Mietwert dem maximal möglichen Mietertrag. Anmerkung Aufgrund langjährig gleichbleibender Mietzinse ist eine Differenz zwischen Mietertrag und Mietwert relativ häufig anzutreffen.

Neuwert Auch zur Immobilienbewertung gehört die Bewertung des Neuwerts. Dieser bezieht sich auf die gebaute Substanz und bezeichnet die Erstellungskosten zum heutigen Zeitpunkt. Realwert Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert.

Verkehrswert Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann.

Er bezeichnet den Erlös, welcher durch Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann, und ist demzufolge primär von Angebot und Nachfrage abhängig. Zudem bildet der Verkehrswert zugleich den Steuerwert einer Liegenschaft. Grundlage für den Verkehrswert bilden Realwert und Ertragswert. Diese Werte werden jedoch je nach Art der Nutzung unterschiedlich gewichtet. Und der Verkehrswert wird immer auf eine ganze Zahl, in der Regel auf zehntausend Franken, gerundet.

Versicherungswert Der Versicherungswert entspricht der Versicherungssumme, zu welcher ein Gebäude im Falle eines Totalschadens versichert ist. In fast allen Kantonen ist die Versicherung gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch.

Obligatorisch zu versichern sind nur die Gebäudekosten BKP 2. Weitere Bauteile wie Stützmauern, Umgebungsanlagen etc. Die übrigen Anlagekosten Baunebenkosten, Umgebungskosten sind bei Immobilienbewertung, beziehungsweise beim Versicherungswert in den meisten Fällen nicht berücksichtigt.

Aufgrund des Versicherungswertes werden die Prämien festgelegt. Der Versicherungswert ist an einen versicherungsinternen Index gebunden, d. Im Interesse einer guten Deckung im Schadenfall lohnt es sich für den Eigentümer, den Versicherungswert periodisch überprüfen zu lassen. Nach der Ausführung von wertvermehrenden Investitionen wird der Versicherungswert in der Regel neu berechnet.

Zustandswert Der Zustandswert bezeichnet den Wert des effektiven Zustands der gebauten Substanz unter Berücksichtigung des Gebäudealters sowie von ausstehenden oder ausgeführten baulichen Massnahmen. Auch dieser soll bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Vom Neuwert werden die vermindernden Werte, hauptsächlich die Altersentwertung, in Abzug gebracht.

Sie wollen Ihr Haus oder Wohnung vermieten. Wissen aber noch nicht so genau welchen Mietpreis Sie verlangen können, scheuen den ganzen administrativen Aufwand mit Referenzen, Betreibungsauszug, Mietvertrag, Mietkaution, Antrittsprotokoll etc.? Die Terminvereinbarungen mit den Interessenten.

Dazu kennen Sie die Vorschriften nicht genau und einen Gewinn sollte schlussendlich auch generiert werden. Dann empfiehlt es sich einen Immobilienvermarkter oder eine Immobilienverwaltung zu beauftragen.

Sobald ein Mieter für die Immobilie gefunden ist, können Sie selber die Verwaltung der Wohnung übernehmen oder Sie beauftragen für die Vermietung und Verwaltung des Objektes einen Profi - die Immobilienverwaltung. Durch unsere langjährige Tätigkeit kennen wir die Immobiliendienstleister und arbeiten nur mit auserwählten und referenzierten Dienstleistern zusammen.

Inhaber von Immobilien, die einen zuverlässigen Immobilienmakler oder eine Liegenschaftsverwaltung suchen, sollten Dienstleistern mit Erfahrung und entsprechender Ausbildung vertrauen. Es empfiehlt sich, Offerten von diversen Verwaltungen und Maklern einzuholen. Denn die Entscheidung für einen Immobiliendienstleister hat grossen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie.

Die Interessen mehrerer Eigentümer unter ein gemeinsames Dach zu bringen, ist nicht einfach und benötigt eine erfahrene Immobilienverwaltung. Verwaltungen kennen Problemherde und sorgen mit Erfahrung und Effizienz für eine reibungslose, schlanke Verwaltungslösung. Eine Lösung, von der alle profitieren. Die Verwaltung wird folgende Arbeiten übernehmen:. Der Liegenschaftsverwalter ist in erster Linie Vertreter der Hauseigentümer. Doch hat er auch Verantwortung gegenüber den Mietern und Benutzern.

Gegenüber den Mietern und Benutzern der Liegenschaft ist er wie folgt verantwortlich:. Hauptziel der Liegenschaftsverwaltung sollte nie die maximale Rendite sein. Nur die optimale Rendite bringt längerfristig maximalen Nutzen. Der Liegenschaftsverwaltungsvertrag wird normalerweise zwischen Hauseigentümer und Immobilienverwalter abgeschlossen. Der Hauseigentümer überträgt dem Verwalter die Verwaltung seiner Liegenschaften und honoriert ihn dafür.

Aufgabe des Hauseigentümers ist es, alles daran zu setzen, dass der Zustand der Liegenschaft erhalten werden kann. Er ist primär verantwortlich für die Bewohnbarkeit der Liegenschaft und stellt dazu die nötigen Mittel zur Verfügung. Er erarbeitet mit dem Verwalter langfristige Zielvorgaben und grenzt die Kompetenzen des Verwalters ab.

Der Verwalter übernimmt folgende Aufgaben: Eine Liegenschaft sollte nicht unbesehen in die Verwaltung übernommen werden. Folgende Punkte sind vorgängig und später für den Liegenschaftsverwaltungsvertrag zu klären:. Erst wenn alle obengenannten Punkte erfüllt sind, sollte die Verwaltung entgegengenommen werden. Viele Verwaltungsmandate scheitern an den ungenügenden Vorabklärungen. Meist fallen hohe Investitionen an, dadurch werden die Renditeziele nicht erreicht, der Hauseigentümer ist unzufrieden und wechselt erneut die Verwaltung.

Vor Übernahme einer Verwaltung sollte ein Zustandsprotokoll der Liegenschaft erstellt, und vom Eigentümer unterzeichnet werden. Die Gegenstand des Liegenschaftsverwaltungsvertrages bildenden Objekte können je nach rechtlicher oder wirtschaftlicher Beschaffenheit einer bestimmten Kategorie zugeordnet werden:. Sowohl aus verwaltungstechnischer als auch aus buchhalterischer Sicht führen die drei ersten Liegenschaftskategorien zu drei besonderen Arten von Liegenschaftsverwaltungen mit je ganz bestimmten Eigenschaften, die allerdings auch auf alle anderen Liegenschaften Anwendung finden.

Berücksichtigt man ferner die Ähnlichkeit der Immobilien im Stockwerkeigentum sowie derjenigen von Mieteraktiengesellschaften, so lassen sich die Liegenschaftsverwaltungen theoretisch in zwei Hauptgruppen unterteilen. Achtung Die Verwaltung von Miethäusern und derjenigen von Immobilien im Stockwerkeigentum und bei Mieteraktiengesellschaften unterscheiden sich in wesentlichen Punkten: Bei der Verwaltung von Miethäusern stehen die Rentabilität des investierten Kapitals sowie der Ausgleich der Betriebskosten im Vordergrund.

Die Verwaltung von Stockwerkeigentum und Mieteraktiengesellschaften zielt dagegen ausschliesslich auf den Ausgleich der Betriebs- und Unterhaltskosten, allenfalls auch der Renovationskosten ab. Im Weiteren ist der Verwalter von Miethäusern vollkommen unabhängig, während er bei den beiden anderen Verwaltungsarten die Entscheidungen ausführt, die in der Versammlung der Miteigentümer beziehungsweise der Mieteraktionäre getroffen worden sind.

Anmerkung Trotz dieser Unterschiede, die in den konkreten Liegenschaftsverwaltungsverträgen ihren Niederschlag finden, beschränken sich die nachfolgenden Ausführungen auf den Liegenschaftsverwaltungsvertrag bei Miethäusern. Dies lässt sich insofern auch rechtfertigen, als sich bei beiden Hauptarten von Liegenschaftsverwaltungsverträgen dieselben Probleme stellen, nämlich die Fragen nach der rechtlichen Qualifikation der Verträge, ihrer vorzeitigen Auflösung und der Zulässigkeit von Pauschalentschädigungen bei vorzeitiger Vertragsauflösung sowie von so genannten Verwaltungsklauseln.

Allgemeine Bedingungen zum Liegenschaftsverwaltungsvertrag Die Liegenschaftsverwaltung ist entweder Gegenstand eines vorformulierten Standardvertrages oder eines ausformulierten Einzelvertrages, wobei die vorformulierten Standardverträge die Regel sind. Ausschliesslich diese Tätigkeiten werden vom ordentlichen, vereinbarten Verwaltungshonorar erfasst.

All diese übrigen Leistungen, die wiederum in die gleichen Leistungsgruppen unterteilt aufgeführt werden, werden separat belastet, das heisst, sind vom ordentlichen Verwaltungshonorar nicht abgedeckt und werden zusätzlich zum festen Verwaltungshonorar nach den Richtlinien des in der Immobilienverwaltung üblichen verrechnet.

Aufgrund dieser standardisierten vertraglichen Unterteilung der Dienstleistungen muss zwischen der ordentlichen Verwaltung einerseits und der ausserordentlichen Verwaltung andererseits unterschieden werden, welche aber beide die administrative Bewirtschaftung, die technische Bewirtschaftung und das Rechnungswesen umfassen.

Die meisten Verträge werden für eine feste Vertragsdauer oder auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen. Für den Fall einer vorzeitigen Auflösung wird für die Zeit bis zum frühst möglichen Kündigungstermin ein Pauschalschadenersatz vereinbart.

In rechtstatsächlicher Hinsicht lässt sich die Tätigkeit der Liegenschaftsverwaltung wie folgt zusammenfassen:. Einerseits umfasst die Liegenschaftsverwaltung im Rahmen eines vertraglich bestimmten fixen Gesamthonorars übliche und immer wiederkehrende technische und geschäftliche Dienstleistungen, wie sie in einem Dauerverhältnis auftreten.

Andererseits betrifft sie separat zu honorierende Sonderleistungen, die gemäss Vertrag der Verwaltung vorbehalten sind, aber grundsätzlich nur nach Absprache mit dem Hauseigentümer erfolgen und nur einmal erbracht werden, wobei deren Dauer von ihrer Ausführungszeit abhängig ist.

Beendet wird der Liegenschaftsverwaltungsvertrag entweder durch Ablauf der vereinbarten festen Laufzeit oder durch Kündigung des auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrages. Für eine vorzeitige Vertragsauflösung wird regelmässig ein pauschalierter Schadenersatz vorgesehen.

Der Immobilienmakler unterbreitet Ihnen eine Verkaufsstrategie. Organisiert die finanzielle Abwicklung Ist interessiert einen hohen Verkaufsgewinn zu erzielen. Bonitätsprüfung des Käufers Minimiert das Risiko durch Betrüger. Zeit Ein Immobilienverkauf ist zeitintensiv. Erfordert Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick. Professionell präsentierte Immobilien verkaufen sich deutlich besser und schneller Umso professioneller die Fotos und Texte in der Verkaufsdokumentation umso mehr Interessenten.

Immobilien-Spezialisten bieten einen auf Ihre Bedürfnisse abgestimmten Service an. Trifft telefonische Vorselektion der Interessenten.

Der Makler kann Besichtigungen durchführen, wenn Sie ausser Haus sind. Kaufvertrag aushandeln und erstellen. Termine beim Notariat organisieren Organisiert die Schlüsselübergabe. Emotional Referenzen und Auftreten des Immobilienmaklers schaffen Vertrauen. Die Bemerkungen von Interessenten über den Wohnungsstil oder Ausbau, etc. Sparen Sie sich das.

An die Qualifikation des Sachverständigen für die Planung, Antragstellung und Baubegleitung gelten strenge Anforderungen. In erster Linie hat seine Beauftragung wirtschaftlich unabhängig zu erfolgen.

Das impliziert, dass er in keiner Beziehung zu den ausführenden Unternehmen stehen darf, weder als Inhaber noch als Gesellschafter und schon gar nicht als Angestellter. Damit die Unterlagen des Sachverständigen von der KfW anerkannt werden, darf er auf keinen Fall von einem der Handwerksunternehmen beauftragt werden. Zudem darf keine Vermittlung von Lieferungen und Leistungen mit seiner Beratung einhergehen.

Die Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen können bezuschusst werden. Der Antrag ist gesondert zu stellen, sobald die Beratung abgeschlossen ist. Der Zinssatz ist durchschnittlich um 0,25 Prozent günstiger als für vergleichbare klassische Bank-Darlehen. Als vorteilhaft dürften Bauherren darüber hinaus die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung bewerten, den Verzicht auf Bereitstellungszinsen sowie den Zuschuss. Im Folgenden gehen wir näher auf die Konditionen ein.

Für jede Wohneinheit steht ein maximaler Kredit von Ab April erhöht sich dieser Betrag auf satte Die Auszahlung erfolgt zu Prozent, sodass ein unerfreuliches Disagio hier unter den Tisch fällt.

In dieser Zeit zahlen Sie lediglich Zinsen, was sich als Entspannung in der Liquidität bemerkbar macht. So sind die Laufzeiten gestaffelt:. Am Ende der Laufzeit bzw. Dem Darlehenskonto wird ein Zuschuss gutgeschrieben, der die Laufzeit verkürzt.

Je besser der Energieeffizienz-Standard, desto höher fällt der warme Geldregen aus. KfW-Haus 40 wird mit 10 Prozent der Darlehenssumme bedacht, maximal 5. KfW-Haus 55 erhält immerhin noch 5 Prozent, bzw. Um den Unterschied zu einem klassischen Annuitätendarlehen zu verdeutlichen, gibt die folgende Tabelle anhand einer Beispielrechnung näheren Aufschluss in Zahlen. Bei einer anfänglichen Tilgung von 4 Prozent sind beide Darlehen nach 20 Jahren nahezu abbezahlt. Jetzt macht sich der Tilgungszuschuss positiv bemerkbar, der zusätzlich zur Zinseinsparung den Gesamtaufwand um 7.

Geschmälert wird die Einsparung durch die Kosten für den Sachverständigen, dessen Beauftragung beim KfW Programm verpflichtend ist. Die Konditionen erlauben während der ersten Zinsbindungsfrist jederzeit Sondertilgungen, ohne dass diese zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führen.

Darüber hinaus ist die Vereinbarung als endfälliges Darlehen problemlos möglich. In diesem Fall zahlen Sie während der Sollzinsbindung lediglich die vergünstigten Zinsen, um die Schulden am Ende in einer Summe zu tilgen.

Die Begünstigung des Zinssatzes aus Bundesmitteln beschränkt sich auf die erste Zinsbindung, die sich wahlweise über 10 oder 20 Jahre erstreckt. Hier offenbart sich ein entscheidender Haken des Förderprogramms, denn jetzt tritt Ihre Finanzierung aus dem Schutz von KfW heraus. Für endfällige Darlehen gibt die KfW überhaupt kein Prolongationsangebot ab, sodass bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses in den Konditionen die Ablösung bzw.

Fortführung mit der Hausbank zu vereinbaren ist. Das KfW Programm zielt mit den interessanten Konditionen längst nicht nur auf den privaten Häuslebauer. Da die Bundesregierung auf diesem Weg ihre energiepolitischen Ziele verwirklichen möchte, ist die Zielgruppe für die vergünstigten Darlehen breit gefächert. Um bis einen klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland aufzubauen, sind folgenden Personen und Gruppen antragsberechtigt:.